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七級地震,福田八小區被深高南突降為三類學位

發布時間:2020-06-04 18:11 閱讀量:992 來源:新房保房產網

5月30日,深高南突然將八個小區錄取基礎分從一類80分降為三類70分。

這八個小區分別是泰安軒、泰康軒、泰然公寓、財富廣場、杭鋼大廈、有色大廈、竹園小區和安華小區,八小區業主29日已集體去教育局。

這八個小區,在鏈家查詢的用途是普通住宅,權屬是商品房,為什么會變成單身公寓呢?

事情起因是這八個小區業主今年遞交的小升初申請被深高南駁回,理由是房產證用途一欄寫的不是商品房,而是單身公寓。

問題出在了房產證上,大漁找到了一份類似的房產證。

這個房產證的樓盤名字不透露了,屬于住宅性質,限購限售,交易按商品房稅費收取,但在房產證上,土地用途卻寫著“商業、單身公寓及配套設施”,用途一欄寫著“單身公寓”。

為什么會出現這種情況,其實是歷史遺留原因。

當初開發商拿到這塊地的性質是商業或工業用地,但早年監管不力,開發商通過各種方式變更了土地年限和土地性質,由50年變更為70年,建成了住宅卻沒有補交地價。

結果就是房產證的土地用途仍標注為商業或工業用地,卻按照住宅銷售,多年來房管局認定為住宅,入學也按住宅性質申請學位。

八個小區的家長火速維權,去教育局扯起了橫幅要討個說法。

這次,這八個小區都因為這個原因被深高南初審駁回,降為三類檔,基礎分只有70分,以深高南學位的緊張程度,三類等同于無法入學。

圖片來自深圳學位追蹤

問題是,這八個小區的土地性質問題不是一天兩天了,為什么今年才被深高南拿來說事,說到底是因為深高南的學位越來越緊張了。

深高南2019年的入學積分已高達98.7分,需要至少提前三年買房才能入學,而且學位緊張還在不斷加劇。

為緩解學位壓力,最簡單的辦法就是把部分樓盤調整出深高南學區。

但這涉及到調整樓盤的名校入學資格和數百萬的資產縮水,對涉及樓盤業主不亞于七級地震,是個高難度的技術活,必須要有說的過去的理由,否則業主維權,拉橫幅,靜坐請愿分分鐘候著。

我們來看一下深高南的學位劃分情況。

深高南最終選擇調整這八個樓盤,打出的旗號是土地性質非住宅用地,至少也算師出有名。

黑框線內為深高南學位片區,片區很大,樓盤內房源非常多,大部分是香蜜湖片區的高端盤,品質略好的都在15萬以上,老舊樓盤也超過12萬。

這么高的價格,除了香蜜湖的優質區位,更多是靠深高名校的支撐。

深高南這次對八小區的降級試探,威力很大,會影響深圳的學區房的預期和走向。

這次調整的八個小區之一的竹園小區,其實不在深高南學位片區之內,本應屬于教科院附中的校區,只是因為離深高南學校很近,加上一些歷史原因,一直可以就讀深高南。

但實際上,深高南一直有心把竹園小區調整出去,去年就鬧過一次劃出風波,在竹園小區業主的集體努力下,最后不了了之,參見去年的文章“天價老破小24小時驚魂”。

今年深高南繼續要降級竹園小區,可以看出推進這件事的決心很大。

這些小區會不會被最終降級為三類,目前還是未知,因為影響實在太大,一定會引起業主的強力反彈,甚至引發訴訟。

2018年,一名購買了荔園+紅嶺雙名校學位房閣林網苑的業主在入戶時就曾被拒,原因也是房產證上的單身公寓用途,最終仍然順利辦理了入戶并申請了學位。

這次八小區降級事件,最終如果鬧的太大,出于穩定的考慮,有可能還會像去年那樣不了了之。

不過,如果學位緊張到難以為繼的程度,部分小區仍然有可能被最終劃走。再疊加多校劃片的預期,學位房的風險其實在不斷累積。

如果以上小區最終被降為三級,房價會下跌多少?

以泰安軒為例,泰安軒40平的單間成交價接近12萬。如果降級為70分的公寓,可以對標名校福田外國語片區內的公寓七街公館,42平一房一廳的成交價為七萬出頭。

福田外國語2019年的入學積分只有82.6分,遠低于深高南的98.7分,很多購買七街公館的客戶憑70分的基礎分一樣可以上福外,而泰安軒如果被降級為公寓,基本與入學無緣。

另外,七街公館的一房一廳居住屬性優于泰安軒的大單間,所以,如果確定降級,泰安軒40平單間的價格大概率會跌至7萬以內,總價從480萬跌至280萬,200萬瞬間揮發。

其他小區則根據不同的樓齡和戶型各自跌幅不同,跌幅至少以百萬起。

如果降級成功,必然有其他學位緊張的名校跟進;如果降級失敗,這些小區的房價和預期也會大受影響。

連年暴漲之后,學位房的風險正在不斷累積,購買學位房的難度也在不斷加大。

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